Toronto Emlak Blog

  • 29 Mar
    Yabancıların Kanada’da ev almaları mümkün müdür?

    Yabancıların Kanada’da ev almaları mümkün müdür?

    Türkler’in Kanada’da ev almaları konusunda herhangi bir kısıtlama yoktur. Yani göçmen veya Kanada vatandaşı olunması gerekli değildir.

    Mortgage(Finans) konusunda birtakım farklılıklar görülebilir. Satın alan şahısın, Kanada’da bir kredi geçmişi yoksa, bankalar %35 gibi bir peşinat talep edebilirler.  Bu oran, Kanada’da kredi geçmişi olanlar için %5’dir.

    Kanada’da oturmayanlar için, takip edilmesi gereken vergi kuralları vardır. Satın alınan konut, kiraya verilmişse, bu gelirden gelir vergisi ve daha sonra satıldığı zaman oluşacak kardan verilecek vergilerin göz önünde bulundurulması gerekir.

    Eğer satın alan kişi, evin devir işlemlerinin yapıldığı gün Toronto’da değilse, vekaletname (power of attorney) vererek işlemi gerçekleştirebilir. Bir başka değişle, Türkiye’den bir şahıs, Toronto’ya gelmeden, ev alabilir, kiraya verebilir ve sonrasında satabilir.

    Bu konuda daha fazla bilgi edinmek için lütfen bizimle iletişim kurunuz.

  • 17 Feb
    Toronto’daki bungalow fiyatları hızla yükseliyor

    Toronto’daki bungalow fiyatları hızla yükseliyor

    Banka faizlerinin rekor seviyede düşük olması ve buna karşılık, Toronto’ya gelen göçmen sayısındaki artış, emlak fiyatlarını da tetiklemektedir. Dış yatırımcılar özellikle Toronto’yu radarı altında tutmaya devam etmektedirler. Bir çok yabancı yatırımcı, daha alacakları evi bizzat görmeden, vekalet vererek alım işlemini gerçekleştirmektedirler.

    Toronto’da populer olan yatırım methodlarından birisi de arsa alımı yerine, tek katlı müstakil evleri (bungalow), arsa fiyatına alıp, binayı yıktıktan sonra, üzerine 3-4 kat büyüklüğünde lüks konutlar inşa edilip satılması işidir. Bu yöntemin avantajı, inşaat izinleri alınırken, evin kiraya verilebilecek olmasıdır.

    Genelde eski evler, daha büyük topraklar üzerinde inşa edildiğinden, bu toprak üzerine çok daha büyük konut inşa edilerek, kazanc sağlanılmaktadır.Bankalar da inşaat kredisi vererek, yatırımcıları desteklemektedir.

    Örnek olarak 1 Milyon dolara alınan tek katli bir ev yıkılıp, üzerine 600.000$’lık maliyet ile yeni bir ev yapıldığı zaman, ortaya çıkacak lüks konutun satış fiyati 2-2.2 milyon civarında olabilir. Tabi bu rakamlar, evin büyüklüğüne, kullanılacak inşaat malzemesinin kalitesine, mahalle seçimine ve de zamanlamaya bağlıdır.

    Burada vergi konusunun çok iyi incelenmesi gerekir. Ayrıca binanın garanti programı içerisinde olması yine önemli konulardan birisidir.

  • 15 Feb
    Kiracının konrat bitiminden önce çıkması nasıl olur?

    Kiracının konrat bitiminden önce çıkması nasıl olur?

    Toronto’da genelde kira kontratları bir yıl süreli yapılmaktadır. Herhangi bir sebeple kiracı kontrat döneminden önce çıkmak isterse bu durumun ev sahibine bildirilmesi ve de uzlaşma yoluna gidillmesi tavsiye edilir. Kanunen kiracının dönem sonuna kadar ödeme zorunluluğu vardır.

    Alternatif olarak, kiracı veya ev sahibi sözleşmeyi aynı şartlarda  kalan dönem için devretmek için yeni kiracı arayısına girebilir. Buradan doğacak reklam gibi masrafları ilk kiracı ödemek zorundadır. Ancak yeni fiyatla, örnek olarak,bir senelik yeni bir dönem için kiracı bulunursa  bu reklam masraflarının ilk kiracı tarafından ödenmesi zorunluğu yoktur. Devir edilecek yeni  kiracının, ev sahibi tarafından onaylanması gerekir. Ev sahibi gerekçesiz bir şekilde devir edilecek kişiyi red edemez.

  • 28 Jan
    Toronto’da satılık ve kiralık konut fiyatları

    Toronto’da satılık ve kiralık konut fiyatları

    Toronto’da ortalama müstakil ev fiyatı Ocak 2018 itibarıyla $989.000 olmuştur.

    Apartman dairelelerin ortalama fiyatı ise $504.000 civarındadır. Geçen seneye gore %15 artış göstermiştir.

    Toronto’da kiralık apartman daireleri ortalama fiyatları:

    • 1 odalı kiralık daire fiyatı: $1.970/aylık
    • 2 odalı kiralık daire fiyatı : $2.630/aylık
    • 3 odalı kiralık daire fiyatı : $3.520/aylık

    İstatistikler 2018 ilk ayı baz alınarak yapılmıştır.

    Toronto şehri ve çevresindeki tüm satılık evlere güncel arama sayfamızdan ulaşabilirsiniz.

    Search a Street, City, Province, RP Number or MLS® Number
  • 16 Jan
    Toronto’da ev fiyatları son bir yılda %12 arttı!

    Toronto’da ev fiyatları son bir yılda %12 arttı!

    Toronto emlak piyasası geçtiğimiz ayda da, bir yıl önceki aynı döneme oranla hem ünite satış sayısı, hem de satış fiyatı olarak çok verimli bir şekilde artış göstermiştir. 2018 Ocak ayi itibariyla, Toronto da ortalama ev fiyatı $822.00 fiyatına oturmuştur. Bu rakam, geçen yılın yine aynı dönemine kıyasla %12  artışa tekabul etmektedir.

     

    Emlak piyasanın bu kadar güçlü olmasının sebebi nedir?

    populationNüfus Artışı
    Uzun dönemde incelendiğinde, en önemli temel unsur, nüfusun artışı ve de yeni ailelerin kurulmasıdır. Toronto bölgesine,tüm Kanada’ya gelen göçmenlerin %40’ı yerleşmektedir. Bu da yıllık 100.000 den fazla göçmenin buraya gelmesi ve de ortalama 40.000 adet konuta ihtiyaç duyması demektir. Bir örnek vermek gerekirse, her yıl bir Ajax bölgesi kadar nüfus, Toronto bölgesine eklenmektedir.

    Kısa dönemde, ev piyasasını etkileyecek, iki faktör vardır. Bunlar iş durumu ve de faiz oranlarıdır.

    jobsİş Durumu
    Amerika’daki son zamanlardaki bir takım olumlu veriler, ekonomilerinin güçlenmesi olarak yorumlanmıştır. Bu da Amerika’nın GTA bölgesinden ithalata yönelik yaptığı işlemlerde artış olmasına yol açmıştır. Haziran ayında ticaret açığı büyük bir oranda gerilemiştir. Bunun sonucunda iş bulma konusunda ve de gayrimenkul konusunda pozitif bir momentum sağlanmıştır.

    interest-ratesFaiz Oranları
    İş bulma konusu çözüldükten sonra, insanların ev almak icin ne kadarlık bir bütçe ayırmaları gerektiğini hesaplaması gerekir. Şu an halen, mortgage oranları, tüm zamanların en düşük seviyelerinde gezmektedir. Beş yıllık sabit mortgage %3’ün altındadır. Bu rekor seviyedeki düşük faiz oranı emlak piyasasını etkileyen en önemli faktörlerden biridir.

    Toronto emlak piyasası konusunda daha fazla bilgi edinmek için lütfen bizimle iletişim kurunuz.

  • 18 Sep
    Toronto’da yeni Condo (Rezidans) alırken bilmeniz gereken ekstra masraflar

    Toronto’da yeni Condo (Rezidans) alırken bilmeniz gereken ekstra masraflar

    İnşaat firmasından rezidans (condo) alırken sözleşmenin mutlaka çok iyi analiz edilmesi gerekir. Aksi takdirde sürpriz masraflarla karşılaşılabilir. Sözleşmenin çok kapsamlı olması ve de teknik detaylarla dolu olmasından dolayı bir avukat tarafından incelenmesi ve de alıcıya izah edilmesi tavsiye edilir.

    Ne gibi masraflar çıkabilir?

    • “Development charges” denilen masraf, apartman kompleksi civarındaki, okul, sağlık hizmetleri, polis, itfaiye gibi alt yapının kurulması veya genişletilmesi için gerekli olan ücrettir. Rakam dairenin büyüklüğüne ve  oda sayısına göre değişir. 2.000-4.000$ civarında olabilir.
    • “Tarion garanti sistemi”ne kayıt ücreti: 800-900$ civarındadır.
    • Elektrik, su ve gas saatlerinin ilk bağlantı masrafları. 500-2000$ arası tutabilir.
    • HST Vergisi: Eğerki alıcı veya ailesi o dairede oturmayacaksa, teslim tarihinde ilave olarak HST ödenmesi gerekir. Eğer daire kiralanacaksa, bu kısım devletten geri istenilebilir. 400.000$ lık bir daire için 22.000-24.000$ civarında olabilir.
    • Avukat kapanış işlem masrafları ve de “title insurance”denilen sigorta,alinan mortgage oranına bağlı olarak  1000-2000$ arasinda tutabilir.
    • Emlak Alım Transfer Vergisi: Toronto sınırları içinde 400.000$ bir dairenin vergisi yaklaşık 8200$ civarındadır. Toronto dışında ise bu rakam 4400$ civarındadır.
    • Peşinatın %20’den az olması durumunda, CMHC mortgage insurance alınması gerekir. Örnek olarak, 400.000$’lık bir dairenin %10 peşinatla alınması için ekstra’dan 8600$ sigorta ödemek gerekir.
  • 18 Dec
    Toronto’da İnşaat Projelerinin Devir İşlemi

    Toronto’da İnşaat Projelerinin Devir İşlemi

    Toronto ve çevresinde inşaat başlamadan daire satın alıp, teslim tarihine yakın dönemde satarak kar etme yöntemi oldukça yaygın methodlardan birisidir. Yatırımcıların bazıları üniteleri bittikten sonra  kiraya verirken, diğer bir kısmı da “assignment” dediğimiz, yani sözleşmenin devri yöntemine giderler. Assignment yöntemine giden yatırımcılar için en önemli konu, daire teslim alındıktan(pre-occupancy) sonra, kapanış işlemine kadar geçen sürede inşaat firmalarının dairelerin satışı ile ilgili reklamına, yani MLS vb.yerlerde yayınlanmasına izin vermemesidir. Potensiyel alıcı bulunduğu takdirde,  yeni alıcının, ilk alıcıya, inşaata ödenen peşinat ve de değer artış miktarını nakit olarak, ödemesi gerekir. Bu da bir cok alıcı için yüklü bir rakam olabilir.Bu dönemde mortgage işlemi mümkün değildir. Çünkü daire halen  kapanış(devir) işleminden geçmemiştir.

    Condo daireleri için yeni alıcı bulunduğunda , yapılması gereken en önemli husus, inşaat sözleşmesinin avukata incelettirilmesidir. Devir sözleşmesinin içindeki ödeme planı ise en hassas konulardan biridir. Yeni alıcının, condo kapanış tarihinde herhangi bir sebepten dolayi  işlemi üzerine alamaması durumunda, sorumlu olan yine, ilk yatırımcıdır.

    Yatırımcılar için tavsiyem, planınızı, daireyi  hemen devir etmek yerine, en az 1-2 yıl kiraya verecek şekilde yapmanızdır. Tabi burada da yine dikkat edilmesi gereken HST vergisi konusu vardır. Yatırımcı, HST miktarını kapanışta ödeyip, daha sonra kira kontratı ile bir form doldurarak CRA’den bu parayı geri alabilir.

    Ekstra masraflar ile ilgili bilgiler icin “Toronto’da yeni Condo (Rezidans) alırken bilmeniz gereken ekstra masraflar” isimli blogumuzu okuyabilirsiniz.

  • 18 Dec
    Airbnb sistemi nedir?

    Airbnb sistemi nedir?

    Airbnb, insanların internet üzerinden kendi evlerini kısa süreli dönemlerde kiraya verebildikleri veya seyahat edenlerin düsük fiyatla konaklayacak  yer bulabildikleri popüler bir sistemdir. Tabi bu durumdan otelcilerin pek hoşnut olmadığı kesindir.

    Airbnb sistemi Ontario da kanunlara aykırı mı?

    Ontario’da kısa dönem ev kiralamayı engelleyecek herhangi bir kanun yoktur. Ancak dikkat edilmesi gereken bazı konular vardır. Bir çok condo, kendi kuralları gereği  6 aydan kısa süreli kiralamaya güvenlik sebebiyle izin vermemektedir. Kurallara uyulmaması durumunda, condo yönetimi tarafindan dava durumu oluşabilir.

    Diğer bir konu ise, kiracılarının, kendi ev sahiplerinden izin almadan evlerini Airbnb müşterilerine kiraya vermeleridir ki, burada ihlal edilen konu Ontario Kira Kanunu’dur. Ayrıca Airbnb yapan kiracıların ev sahiplerine kendi ödedikleri kiradan daha yüksek fiyata sublet etmeleri yani başkalarına kiralamaları  kanunlara aykırıdır.

    Başka bir konu da evin sigortalanması konusudur. Eğerki Airbnb müşterisi evdeyken bir hasar oluşursa, sigorta şirketi ödemeyi kapşam dışı bırakabilir.

  • 17 Oct
    Ev alım ve satım devir işlemleri aynı güne denk gelmeli mi?

    Ev alım ve satım devir işlemleri aynı güne denk gelmeli mi?

    Ev alıp satarken, kapanış tarihlerinin aynı güne denk gelmemesi sizin en az riskli yöntemdir.

    Evi satın alan kişinin, yeni evine taşınma esnasında duymak isteyeceği en son şey, alacağı evin herhangi bir sebepden dolayı devir işleminde bir aksaklık olduğunu öğrenmesidir. Bu durumda alıcının otele geçmesi ve de eşyalarının depoya konulması gerekir ki bu da hiç hoş olmayan, masraflı bir durumdur. Genellikle bu aksaklık, finans durumu nedeniyle ortaya cıkar.

    Bu durumdan nasıl kaçınabiliriz?

    Farklı günde alım satım devir işlemlerinde Bridge Finance denilen yöntem ile alım işlemi, bir kaç gün önceden gerçeklestirilebilir. Bunun maliyeti günlük 200-300 dolar civarındadır.

    Evini satan kişiye, aynı gün başka bir evi almak için paraya ihtiyacı olup olmadığını sorun. Eğer cevap evet ise, bu konuyu avukatınızın dikkatine getirin.

    Aynı şekilde alıcının, aynı gün başka bir devir edip etmediğini öğrenin. Eğer aynı günde devir yapılacaksa, tüm evraklarınızı çok önceden avukatınıza ulaştırın. Avukatınız bu konuda itina gösterip, işleme erken başlayarak, zincirleme problemlerden kaçınmaya yardımcı olacaktır.

  • 05 Jun
    Kanada’da emlak yatırımı emeklilik için iyi bir gelir kaynağı mıdır?

    Kanada’da emlak yatırımı emeklilik için iyi bir gelir kaynağı mıdır?

    Kanada’da, özellikle Toronto şehrinde emlak üzerine yapılan yatırımlar emeklilik yıllarında kesinlikle çok iyi bir yatırım aracı olabilir. Bilindiği üzere Kanada’da yaşlılık için alınabilecek Old Age Security, GIC, CPP gibi gelirlerin toplam miktarı, insanları endişelendirmektedir. Bunlara ilave olarak yapılacak yatırımlar, emeklilik yıllarının daha refah içinde geçirilmesine fayda sağlayabilir. Burada önemli olan doğru yatırım aracını seçmenizdir. Eğer düşündüğünüz yatırım aracı, emlak yatırımı ise bunun türüne karar vermeniz, sizin bilgi, deneyim ve tecrübenize uygun bir alternatif seçmeniz önemlidir.

    En popüler emlak yatırımlarının başında, kiraya verilecek ev alma yöntemi gelir. Bunun dışında, ticari amaçlı kiraya verilebilecek dükkân tipi yerler, öğrencilere kiraya verilebilecek çok üniteli yapılar da düşünülebilir. Her üç yöntemde de amaç, üç ayrı noktadan gelir yakalamaktır.

    • Evinizin değer artışı
    • Kira gelirinin, mortgage borcunun ana parasından düşmesi
    • Pozitif nakit akışı

    Kanada’da emlak yatırımı yapmak isteyenler için en önemli konu bölge seçimidir. Bölge seçimi doğru yapılırsa, yukarıdaki üç ayrı nokta da pozitif olarak etkilenir. İstatistiklere bakılarak, değer artışının en çok olduğu ve de kiracının en rahat bulunduğu bölgelerin seçilmesi kritik bir konudur.

    Birçok insan, kiracı ile uğraşmanın zorluklarından şikâyet etmektedir. Eğer kiracı seçimi, doğru yöntemlerle acele edilmeden yapılırsa, uzun dönemde her iki taraf da kârlı çıkar. Bir süre sonra eviniz eski bir görünüme sahip olabilir. Kiracılar evinize kendi evleri gibi bakmayacaklardır. Basit renovasyonlarla, evinizin değerini tekrar artırabilirsiniz. Eğer kiracıyla bire bir uğraşmak, kira toplamak istemiyorsanız, çözüm olarak property management şirketlerine düşük bir ücret karşılığı bu işi yaptırabilirsiniz. Tüm bunlara ilave olarak, masrafların vergiden düşürülmesi avantajını da göz ardı etmemek gerekir.

    Genellikle yatırım için alınacak evler için minimum %20 peşinat gerekmektedir. Büyük bankaların kabul etmedikleri mortgage başvurularına bir alternatif çözüm arıyorsanız, takımımızdaki mortgage broker’lardan destek verebiliriz.

    Yatırım tipi veya bölge konusunda destek almak için benimle temasa geçerseniz, size memnuniyetle yardımcı olurum.

1 2