Toronto Emlak Blog

  • 05 Jun
    İnşaat firmasından ev alımında önemli konular

    İnşaat firmasından ev alımında önemli konular

    İnşaat firmasının referansları ne durumdadır?
    İnşaat firmasının daha önce yaptığı projeleri inceleyip, komşulardan bilgi alabilirsiniz. Herhangi bir problem çıktığında, inşaat firmasının yaklaşımını öğrenin. Tarion Sigorta programı, Tarion Sigorta Programı, Tarion’un web sitesinde, inşaat firmaları ile ilgili şikâyetleri yayımlamaktadırlar.

    İnşaat firmasının sözleşmesinde sizi koruyan maddeler var mı?
    Satın alma sözleşmesi çoğu zaman, inşaat firmasını koruma yönünde hazırlanmıştır. Örnek olarak, inşaat bitimini uzatma süresi, evin büyüklüğü, modeli, kullanılan malzemelerin değiştirilebilmesi gibi haklar inşaat firmasına verilebilmektedir. Daha önceki ev sahiplerinin yaşadığı problemleri öğrenmek faydalı olabilir.

    Extradan ödenecek rakamlar nedir?
    Satış ofisinde size verilen satış fiyatı HST ilave edilmiş hâlidir. Eğer içinde oturmayacaksanız, HST rakamını ilave olarak ödemek zorunda kalırsınız. Bunun dışında, su saati, elektrik saati, Tarion başvuru işlem ücreti gibi extra ödemeler sözleşmede belirtilmiştir. Bölge geliştirmeyle ilgili (development charges) ödemeler için maximum tavan rakamı sözleşmeye eklenirse sizin için koruma sağlanır.

    Standart dışı, daha farklı malzemelerin seçimi:
    İnşaat firmaları standart dışında arzu ettiğiniz malzemeler için bir üst modele geçme isteklerinize karşılık alacağı farklardan oldukça fazla kâr ederler. Burada bazı hususlar iyi yatırım olarak değerlendirilebilir. Sizin daha sonra aynı iş için başka bir firmaya renove ettirmeniz daha pahalı olabilir. Bu konuda emlak danışmanınızdan fikir alabilirsiniz. İlave edilecek maddeler için ücrete HST eklenecektir.

    Satın alan kişi sözleşmeyi devir edebilir mi?
    Bazı projeler 4-5 yıl sürebilir. Bu dönemde insanların hayatında, ekonomik durumlarında bir takım değişikler olabilir ve taşınmaktan vazgeçebilirsiniz. Böyle durumlarda sözleşmenin devredilmesine (assignment) izin verilip verilmediğinin, verilse bile ne kadar devir ücreti alındığının, bu işlem esnasında evin reklamının yapılmasına izin verilip verilmediğinin incelenmesi gerekir.

    Kapanış süresinden önce kiraya verilebilir mi?
    Evin teslim tarihi ile esas kapanış süresi arası 1-12 ay gibi bir süre alabilir. Bu dönemde evinizi kiraya vermek için inşaat firmaları sınırlama getirebilirler. Çünkü hâlen ev üzerinize geçmemiştir. Eğer böyle bir niyetiniz varsa, sözleşmede bu maddeyi açıklığa kavuşturmak gerekir.

  • 05 Jan
    Kanada’da göçmen olmayanlar için satış prosedürü nedir?

    Kanada’da göçmen olmayanlar için satış prosedürü nedir?

    Kanada vatandaşı veya göçmen olmayan bir kişinin (non-resident ) Kanada’daki evini satmak istediği zaman dikkat edilmesi gereken konular:

    Ev satış tarihinde (closing date), satın alan tarafın avukatı evin satış fiyatının %25 lik bir kısmını vergi borcuna istinaden hesapta tutar. Bu rakam avukatın güven hesabında bekler. Daha sonra, evini satan kişi, muhasebecisinin yardımıyla devlete (CRA’ye), bir form doldurarak, alış ve satış arasındaki farkı hesaplatarak, yükümlü olduğu vergi borcunu (capital gain tax) hesabını çıkartır. Bu formun adı T2062 formu’dur (Request by a Non-Resident of Canada for a Certificate of Compliance Related to the Disposition of Taxable Canadian Property). Daha sonra, bu rakam ile daha önce ayrilan %25 lik oran arasındaki fark çıkartılarak satıcıya ödenir.

    Örnek olarak, $400.000’a alınan daire, 3 yil sonra $500.000’a satılırsa, aradaki farkın yani $100.000’nin yarısı vergiye tabidir. Satış esnasında %25 lik kısım, yani $125.000 (satıs fiyatının %25’i) avukat tarafından tutulur. Eğer konut, eşler arasında ortak alınmışsa, satış esnasında bu da ikiye bölünür ki, yukarıdaki örnek göz önüne alınırsa, eşler kişi başına $25.000’ın gelir vergisini öder. Eğer o sene Kanada’dan başka bir gelir elde edilmediyse, en düşük vergi diliminden, yani tahmini olarak, $2000-$3000 gibi bir rakamın gelir vergisi olarak ödenmesi gerekir. Dolayısıyla toplam $6000’lik borc, $125.000’dan düşülerek, bakiye satıcıya geri ödenir.

  • 01 Dec
    İnşaat Projelerinin Devir İşlemi (Assignments)

    İnşaat Projelerinin Devir İşlemi (Assignments)

    Toronto ve çevresinde condo projelerine inşaat başlangıcından girerek kazanç sağlamaya çalışan birçok yatırımcı bulunmaktadır. Yatırımcıların bazıları, üniteleri, bittikten sonra kiraya verirken, diğer bir kısmı da “assignment” dediğimiz, yani “sözleşmenin devri” yöntemine giderler. Devretme yöntemine giden yatırımcılar için en önemli konu, inşaat teslim alındıktan (pre-occupancy) sonra, kapanış işlemine kadar geçen sürede inşaat firmalarının dairelerin satışı ile ilgili reklamına, yani MLS vb. yerlerde yayımlanmasına izin vermemesidir. Devretmek isteyen kişi, bunu sadece kendi çevresindekilere duyurarak üniteyi devretmeye çalışır. Potensiyel alıcı bulunduğu takdirde, yeni alıcının, ilk alıcıya, inşaata ödenen peşinat ve de değer artış miktarını nakit olarak ödemesi gerekir. Bu dönemde mortgage işlemi mümkün değildir. Çünkü daire hâlen kapanış (devir) işleminden geçmemiştir.

    Condo daireleri için yeni alıcı bulunduğunda, yapılması gereken en önemli husus, inşaat sözleşmesinin avukata incelettirilmesidir. Devir sözleşmesinin içindeki ödeme planı ise en hassas konulardan biridir.  Yatırımcının (ilk alıcı), yeni alıcıya gösterdiği, ödeme opsiyonlarını çok iyi gözden geçirmesi gerekir. Yeni alıcının, condo kapanış tarihinde, işlemi üzerine alamaması durumunda, sorumlu olan yine, ilk yatırımcıdır.

    Yatırımcılar için tavsiyem, planınızı, evi hemen devretmek yerine, en az 1-2 yıl kiraya verecek şekilde yapmanızdır. Tabi burada da yine dikkat edilmesi gereken HST konusu vardır. Yatırımcı, HST miktarını kapanışta ödeyip, daha sonra kira kontratı ile CRA’dan bu parayı geri alabilir. Daha detaylı bilgi için arayabilirsiniz.

    İyi  yatırımlar!

  • 12 Oct
    Ev sahipleri için sorunsuz kiracı bulma teknikleri

    Ev sahipleri için sorunsuz kiracı bulma teknikleri

    Ev veya daire alıp onu kiraya vermek uzun dönemde çok karlı bir yatırım olabilir. Hem emlak değerinin artışından yaralanıp, hemde bankaya olan mortgage borcunuzu aldığınız kiradan ödeyip, cebinize de her ay bir miktar para koyabilirsiniz. Önemli olan kira ödemelerini zamanında yapıp kaldıkları eve iyi bakan kiracıları bulabilmektir. Bunu için işte bazı tavsiyeler:

    • Kiracı bulmak için kijiji, viewit, gottarent gibi sitelere reklam verirken bu ilanlara, kredi geçmişleri ile ilgili bir rapor isteneceğini belirtiniz.
    • Equifax veya TransUnion firmalarını kullanarak, kredi geçmişi araştırmasını yapabilirsiniz.
    • Kiracı adayından mutlaka referans isteyip onları telefonla arayınız. Çalıştıkları iş yerlerive de daha önceki ev sahipleriile konuşup önemli bilgiler edinebilirsiniz.
    • Sosyal medyada araştırma yapın.Eğer ev hayvanları konusunda titiz iseniz, buradan resimler yakalayabilirsiniz.
    • Kiracı adayı ile karşılıklı görüşme yaparken, verilen cevapların ne kadar gerçekçi olduğunu gözlemeye çalışın.Cevap verirken, konu değiştirilmeye çalışılması, adayıngözlerini konuşurken sizden kaçırması, tamamlanmayancevaplar, önemli insanları tanıyormuş gibi laflar size sinyal verebilir.
    • “Bana kendinden bahset” veya “Şu an oturduğun yeri nedenterk ediyorsun” şeklinde onları konuşturucu sorular sorun. Mantıklı ve de basit sorularla,kiracı hakkında çok şey öğrenebilirsiniz.
    • Kiracı adayını, onun şu ankaldığı yerde mülakata alın. Bu sayede başkasının evine nasıl baktıklarını siz de görün. Eğer ev hayvanları varsa, kokuyu saklamaları çok zordur.
    • Kiracınıza gerektiği zaman,indirim yapın veya fiyatı arttırmayın. Onlar yüksek kira verdiklerini hissettikleri anda,başka yer aramaya başlarlar.Onları mutlu ederseniz, uzun süre kalırlar, bu sizin için de karlı bir çözüm olur.
    • Arada, hediye kartı gibi minik hediyeler verip ödemelerinin zamanında yapılmasından ve de evinize iyi bakıldığından dolayı memnuniyetinizi gösterin.
    • Kiracınıza, evi satma durumunda, onların alabilmeleri fırsatını baştan sunun. Böylece kiracınız eve daha itinalı bakabilir.

    Doğru araştırmalar yapılarak kiracı seçip ve de ona değer vermeniz durumunda, yatırımınız sağlıklı bir şekilde değer kazanmaya devam edecektir. Yatırım amaçlı konut arıyorsanız, size en fazla kar getirecek çözümu bulmaya memnuniyetle yardımcı olurum!

  • 25 Dec
    Toronto’da gayrimenkul satışında emlak danışmanızın rolü

    Toronto’da gayrimenkul satışında emlak danışmanızın rolü

    Toronto’da gayrimenkul satışında emlak danışmanızın tecrübeli ve bilgili olması çok önemlidir. Iyi bir emlak danışmanı ev alma konusunda takip edilmesi gereken bütün adımları izler.

    Emlak Danışmanınız:

    • Sizin isteklerinizi, ihtiyaçlarını anlayarak , size yönlendirir, istediginiz evleri görmek icin randevu alır.
    • Uzman gözüyle, evdeki potensiyel problemleri , avantajları , dezavantajları gündeme getirir.
    • Satın almayı düşündüğünüz ev ile ilgili detayli bilgelere ulasır. O evin piyasada kalma  süresini, daha önce hangi fiyata satın alındığını,tapu kayıt bilgilerini, benzer evlerin hangi fiyata satıldığını inceler, bire bir kıyaslama yapar.
    • Bölge konusunda araştrma yapar, mahalledeki demografik yapı hakkında ve çevre okulları gibı konularda bilgi verir.
    • Karar verildiğinde satın alma teklifi  hazırlayarak, sizin haklarınızı en iyi koruyacak teklifi karşı tarafa ulaştırır ve de pazarlık sürecini  başlatır
    • Teklif kabul edildikten sonar şarta bağlı olan konular olabilir Örnek olarak  banka mortgage konusunun onaylanması veya teknik denetleyici raporu konusunda takım çalışması gerçekleştirerek sözleşmenin şartlarının zamanında yerine getirilmesini saglar
    • Sizin avukat, bankacı, denetleyici, taşıma şirketi gibi konularda güvenilir kişilere ulaşmanıza yardımcı olur.

    Toronto ve çevresinde ev alım satım konusunda daha fazla bilgi edinmek için lütfen bizimle iletişim kurunuz.

  • 29 Aug
    Toronto’da okul seçimi ve genel kayıt bilgileri

    Toronto’da okul seçimi ve genel kayıt bilgileri

    Toronto’da okul seçimi nasıl yapılabılır?
    Toronto’ya yeni yerleşen çocuklu ailelerin ev seçimi yaparken en çok merak ettikleri konulardan birisi çocukları icin uygun okul bulunmasıdır. Ev alırken veya kiralarken önce yaşanacak mahalle mi seçilmelidir yoksa iyi bir okul seçip ona göre mi ev bulunmalıdır?

    Bu sorunun cevabı tamamı ile kişisel bir tercih olmakla beraber iş, ulaşım, park, spor tesisleri, hastane gibi önemli kriterleri de unutmamak gerekir. Ontario’daki eğitim seviyesinin çok yüksek olması ve bütün devlet okulların aynı müfredatı takip edip genelde kaliteli bir eğitim sunmasını bilmek, kaygılı velileri biraz olsun rahatlatabilir. Her yerde olduğu gibi burada da daha düşük gelirli ailelerin yaşadığı bölgelerde okuldaki başarı oranı da daha düşük olabilmektedir.

    Ontario eyaletindeki devlet okullarının eğitim seviyesini kıyaslamak amacı ile her yıl 3, 6 ve 9’uncu sınıf ögrencileri için EQAO denilen sistematik bir sınav yapılır. Bu sınav sonuçlarına göre okul sıralaması göz önunde bulundurulabilir. Öte yandan bu sıralama sistemi sadece matematik ve Ingilizce derslerine dayalı olup, diğer ders konuları, okulun kulturel faaliyetleri, sportif başariları, toplam öğrenci sayısı gibi önemli unsurları içermemektedir. Ayrıca bazı bölgelerde daha fazla yeni göçmen yaşadığından dolayı EQAO sınav sonuçlarında Ingilizce seviyesinin daha düşük olması aslında okulun sunduğu Ingilizce dersinin kalitesini objektif olarak yansıtmamaktadır.

    EQAO sonuçlarına gore okul sıralamasını Fraser Institute websitesinde bulabilirsininz:

    • Ilkolkul EQAO sıralamsı için buraya tıklayınınz.
    • Lise EQAO sıralaması için buraya tıklayınınz.

    Toronto’daki okul isim ve adreslerini ve eğitim konusunda birçok bilgiyi Toronto District School Board websitesinde bulabilirsiniz.

    Toronto’da okul kaydı nasıl yapılabilir?
    Okul kaydı icin genelde asağıdaki belgeler gereklidir:

    • Göçmenlik belgeleri (Permanent Resident Card, Record of Landing)
    • Çocuğun doğum belgesi veya pasaport
    • Çocuğun aşı kayıtları
    • Çocuğun daha önceki karnelerin Inglizce’ye tercüme edilmis dökumanları

    Çocukların okul kaydı direkt okulda veya eğitim bakanlığına bağlı bölgesel eğitim ofislerinde yapılabilir. Bazı durumlarda çocuklar seviye sınavına tabî tutulabilir. Kanada’da okul kaydı bilgilerini Ontario Ministry of Education websitesinde bulabilirsiniz.

    Toronto’da okul ulaşımı nasıldır? Çocuklar okula nasıl giderler?
    Toronto’daki Ilkokullar genellikle yürüme mesafesi yakınlığındadir. Biraz uzakta oturan ogrenciler için ücretsiz okul otobüsleri mevcuttur. Ögrenci ulaşımı, otobüs durakları ve saatleri ile ilgili ayrıntılı bilgi için buraya tıklayınız.

  • 28 Aug
    Toronto’da apartman dairesi veya ev kiralamak

    Toronto’da apartman dairesi veya ev kiralamak

    Toronto’da daire veya müstakil konut kiralamak istendiğinde hazırlıklı olunmasi gereken konular vardir.

    Genellikle aranılan  şartlar:

    1)      İlk ve son ay kirasının peşin olarak verilmesi

    2)      İlk ve son aya ilave olarak, 10 adet vadeli çek yazılması

    3)      Kanada’da kredi geçmişinin olması ve bunun Credit History report ile gösterilmesi

    4)      Kanada’da bir iş yerinde calışıldığına dair bir mektup

    5)      Kişisel ve de profesyonel referanslar

    6)      Kiracının eşyalarının sigortalanması (tenant insurance)

    Eger ülkeye yeni gelinmişse ve de yukarıdaki konularda zorluk yaşanıyorsa,  deposit miktarı, 2 ay yerine,  6 ve hatta  12 aylık olarak vermek için ev sahibine yaklaşılabilir. Burada size referans olarak gosterilebilecek birinin olması da işinizi kolaylaştırabilir.Bu konuda emlak danışmanınız size yardımcı olabilir.

    Condo veya Turkiye’de residans diye anılan binalarda, anahtar depositi,  asansörü  kiralama depositi gibi ödemelerin de yapılmasi gerekebilir.

    Toronto’daki emlak satin alma ve de kiralama icin arama motorumuzu kullabilirsiniz.

    Toronto’da kisa donem otel konaklaması için matt@erkan.ca adresiyle bağlantıya geçebilirsiniz.

    Not: Kiralayan veya satın alan şahıslar, emlak danışmanına herhangi bir komisyon  odemezler. Ödeme, ev sahibi  tarafindan yapılır.

    Toronto’da apartman dairesi veya ev kiralama konusunda daha fazla bilgi edinmek için lütfen bizimle iletişim kurunuz.

  • 30 Mar
    Kanada’daki Mortgage sistemi nasıl işler?

    Kanada’daki Mortgage sistemi nasıl işler?

    Mortgage, banka veya finansal kuruluşların ev alım amaçlı verdikleri uzun dönem ipotekli borçdur. Mortgage almak için şahıslar, Toronto’daki bankalar ile veya mortgage broker dediğimiz firmalar ile çalışabilirler. Mortgage broker’lar 40-50 civarında ayrı finansal kuruluş ile çalıştıklarından, size o andaki en iyi faiz orani konusunda bilgilendirirler, dolayısıyla size zaman kazandırırlar.  Sizin iş durumunuz, vereceğiniz peşinat oranı, düşündüğünüz amortizasyon oranı, kısa veya uzun dönemde evi satma planlarınız göz önüne alınarak doğru şeçim yapmanız sağlanır.

    Amortizasyon:
    Alınan borcun tamamının ödenmesi için gereken süredir. Tipik olarak 25 yıllık bir süredir. 30-35 yıllık sürelerde de mortgage almak mümkündür. Süre ne kadar uzunsa, aylık ödeme de  düşük olacaktır. Fakat toplamda ödenen faiz artar.

    Ödeme opsiyonları:
    Mortgage ödemelerini, aylık, haftalık veya 14 günlük olarak yapabilirsiniz.  Ayrıca sözleşmeye bağlı olarak, ara ödemeler yapılabilirki, bu ödemeler direkt olarak ana para borcundan düşer.

    Faiz oranı tipleri:
    Fixed Rate
    : En popüler methodlardan biridir. Genelde 3, 4 veya 5 yıl gibi dönemler boyunca, faiz oranı aynı kalır.

    Variable Rate:
    Değişken faiz oranı dediğimiz bu oran, bankanın belirlediği Prime rate üzerinden, Prime+1,   Prime-.05 gibi oranlarda değişkenlik gösterir. Bu da aylık ödeme miktarının artmasına veya azalmasına sebep olur. Bu opsiyon, fixed rate’e kıyasla daha risklidir ama kazançlı da olabilir.

    Mortgage Term:
    Mortgage dönemi, kontratın süresini belirler. Bu süre 6 aylıkda olabilir, 10 yılda olabilir. En popülar dönem 5 yıllık dönemdir.  5 yıl sonunda, tekrar pazarlık yapılıp, piyasa şartlarına göre yeniden faiz belirlenir.

    Open Mortgage :
    Açık mortgage ceza vermeden dönem sonundan önce, sözleşmeden çıkma opsiyonu sağlar. Yani başka bir bankayla anlaşmanız veya elinize geçen toplu parayla tüm borcunuzu kapatma durumları için uygundur.

    Closing Day:
    Evinizin anahtarını teslim aldığınız gün olarak izah edilebilir. Genelde satın alma sözleşmesiyle, kapanış tarihi arasındaki süre sözleşmeye bağlı olarak 60-90 civarindadır. Kapanış günü, avukatınız, para transfer işlemlerini, emlak vergisi ve diğer borçları düzenleyerek, ödemesi gereken taraflardan talep eder.

    Bu konuda daha fazla bilgi edinmek için lütfen bizimle iletişim kurunuz.

  • 29 Mar
    Toronto’daki konut çeşitleri nelerdir?

    Toronto’daki konut çeşitleri nelerdir?

    Toronto’da konut çeşitlerinin değişik adlandırmaları vardır. Emlak işlemlerini yaparkan bunları bilmeizde fayda vardır:

    Condominium:
    Condo’lar çok üniteli yapılar olup, çoğunlukla yüksek katlı binalardan oluşmuştur. Türkiye’de genelde “Rezidans” olarak bildiğimiz Condo konseptinde, siz üniteye sahip olurken, ortak kullanım alanları size ait değildir. Aylık aidatlar, kondo kompleksinin bakımı ve tamiratı için kullanılır. Condo’lar ilk defa ev sahibi olmak isteyenler için, daha ucuz olması nedeniyle daha caziptir.

    Townhouse:
    Bitişik nizam şeklindeki ev tipleridir. Her ünitenin kendi ait özel girişi vardır. İki ünite arasındakı duvar yapışıktır.

    Townhouse-condominium:  Yukarıdaki kondo konseptinde olduğu gibi, bitişik nizam evlerin aylık aidatları vardır, bu aidatlar çevre bakımı, kar küreme,  çim bakımı gibi servisleri içerir.

    Townhouse-freehold: Bu kategorideki bitişik nizam evlerin, aylık aidatı yoktur. Tüm bakım, onarım, bahçe bakımı vb, masraflar ev sahibi tarafından ödenir. Daha ekonomik olduğu düşünülse de,  bu tip evlerin şatış fiyatı  townhouse-condo’dan biraz daha yüksektir.

    Semi-detached:
    Bu tip evler sadece tek bir yanından diğer bir evle bitişik duvara sahiptir.  Genelde aylık aidat ödenmez.

    Single-Detached:
    Müstakil ev dediğimiz ev türüdür. Herhangi bir paylaşım yoktur. Yukarıdaki ev tiplerine kıyasla en yüksek fiyatta olanıdır.

    Duplex-Triplex:
    Dışarıdan müstakil görünümlüdür. İçerisi 2-3 üniteye bölünmüştür. Sahibi tek bir kişidir, ancak, içerisindeki üniteler kiraya verilebilir.

    Bu konuda daha fazla bilgi edinmek için lütfen bizimle iletişim kurunuz.

1 2